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国曜公益| 谁动了父亲的“房改房”

2019-05-21 12:24:00

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5月18日,国曜周六公益咨询日,一位外地咨询者来所咨询:

其父原为国企职工,分得单位宿舍楼平房五间,居住十余年,1996年国家首次房改时,单位对宿舍楼定性为全民所有制公房出租,为落实职工福利,按以成本价购买方式进行房改,职工参照国家房改政策填写了房改申请表,企业内部做了“产权登记”。后企业面临国企改制,未在限定时间将房改申请报至当地房管部门,改制完成后,咨询者父亲的住房被单位拆除,土地性质转化,原址盖起了商品房,她老父亲既没取得补偿款也未分得安置房。咨询者对于原房性质,房改的落实,房屋的拆迁有诸多疑问,屡次信访并到政府有关部门要求政府信息公开。



值班律师作了如下答复:


第一,明确房改房是什么?


房改房是房改制度改革中城镇职工按政策规定的优惠价格购买的公有住房,包括国家所有的住房和集体所有的住房。本案中咨询者的父亲居住的宿舍楼是集体所有的住房,虽然填写了房改表,缴纳了部分房款,但最终未能完成房改,因为单位未将房改申请提交房管部门,未缴纳剩余房款,也未进行房改备案登记,未取得房屋产权,所以咨询者以房改房被拆除主张权利无法得到支持!拆除的仍是其父承租的单位公房!公房承租权,理论界一直有不同认识,一种认为是一种债权法上的合同关系,即产权单位是出租人,居住职工是承租人,也有的认为公房承租是一种准物权,类似于所有权,公房承租人可以有购买请求权,可以以成本价购买公房,在承租人死后,其同住的符合相应条件的家属可以成为承租人,继续享有公房承租权。因此本案承租人要明确其权利性质。


第二,现承租公房在房改前被拆除,承租人的权利如何保障?


公房的承租权和已购公房产权,是政策形成的民事权利。在政策形成阶段,当事人不可能就是否准予承租公房和购买公房,承租和购买何种公房和购买价格等向法院提起诉讼。但一旦形成民事权利,则可以对该权利的侵犯、争执通过司法途径解决。本案咨询者认为宿舍楼已经拆除,拆除前填写了房改表就是参加了房改,应该按申请表中价格、面积完成公房购买,但是否可以以成本价参与公房购买是由产权人决定的,是无法进入诉讼程序的。


第三, 律师认为本案的公房拆除,无法获得房改房的相应权利,但应该在拆迁租赁房屋时,被拆迁人与房屋承租人提前解除租赁合同关系,由拆迁人对于房屋承租人进行安置处理,给予被拆迁人一定的经济补偿。


被拆迁人与房屋承租人如果对于解除租赁关系达不成合理的协议时,拆迁人应当与被拆迁人进行产权置换,对于置换的房屋,如果原来的承租人愿意承租,被拆迁人和承租人可以重新签订新的房屋租赁合同。本案原租赁协议未解除,房屋被拆除,应主张合理补偿,补偿标准应参照原住房面积和环境。 


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 房改房与商品房区别:


房改房产权与普通商品房产权同属物权中的不动产产权,在这个法律属性和本质层面上,两者并无二致。但由于房改房毕竟是在特定历史条件下的产物,具有历史阶段性,其产权与普通商品房产权确实存在诸多的不同,主要表现在:

主体不同。普通商品房产权主体非特定,任何个人和单位都可以在房地产交易市场上购买商品房,成为所有权人;而房改房产权主体则限于原公有住房产权单位的具有行政隶属关系的职工,并且每个职工家庭只享受一次按成本价或标准价购买房改房的机会。

②客体来源不同。普通商品房产权客体来源于一般房地产交易市场;房改房产权客体的来源则是原产权单位通过财政拨款和公有企业单位筹集资金的方式建成的自管公房或房管部门的直管公房。

价格不同。购买普通商品房的价格完全由市场的供需关系确定;房改房的价格由国家房改政策决定,通常有成本价和标准价两种,价格都大大低于房屋的实际价值。

权利范围不同。普通商品房的产权人享有绝对的对特定房屋进行管领、支配并享受物之利益的排他性权利;以成本价和标准价购买的房改房,购房人并不享有完全的物权,其权利范围受到政策限制(按照国发(1994)43号《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的规定,以成本价购买的房改房,产权为个人所有,但一般须住用五年后才可上市交易)。


  可见,普通商品房买卖是平等商事主体依据民法、合同法及市场价值规律,通过平等协商、签订合同,实现各自权利的行为;而房改房买卖则是根据国家房改政策,按照所在单位公房出售方案,职工以成本价或标准价购买公有住房以实现享受国家的福利待遇的行为,受益人不仅仅是职工个人,还包括职工的全体家庭成员。商品房和房改房买卖的不同性质,决定了两种房屋买卖关系的当事人之间权利义务的差异。法院审理公房买卖纠纷案件时,须在法律适用过程中依据立法原则既探究法律条文的真义,又能考量当事人权利义务关系,在个案中实现实质上的公平。在各国的立法中公平原则一直是作为一个高位原则而对其他民法原则和具体法律条文起指导作用。公平强调的是权利和义务、利益和负担在相互关联的社会主体之间的合理分配或分担。这种分配或分担的结果与其付出相适应,并能够为当事人和社会所认可。所以法官应抓住纠纷的主要矛盾,公平地确定职工个人与单位之间的权利义务甚至职工个人与家庭成员之间的权利义务,妥善解决纠纷,维护社会稳定和家庭稳定。


    本期值班律师简介



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尚艳律师国彩网高级合伙人,毕业于山东大学法学院,曾在事业单位从事法律工作多年,2009年辞职从事专职律师,执业以来,处理上百件诉讼案件和几十件非诉事务,以专业和真诚赢得了当事人的信任。


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